Фермерам разрешат строить жилье на землях сельхозназначения

Обзор рынка недвижимости

Фермерам разрешат строить жилье на землях сельхозназначения

Текст: Алексей Михайлов (Мурманская область)

С 1 марта 2022 года вступают в силу поправки в законодательство, которые разрешают строить жилые дома на сельскохозяйственных землях, которые используются крестьянско-фермерскими хозяйствами (КФХ). Это позволит решить давнюю проблему — многие фермеры вынуждены были жить на изрядном расстоянии от собственных хозяйств. Юридически они имели право построить дом рядом с фермой или обрабатываемыми участками земли, но в реальности существующее земельное законодательство не позволяло этого сделать.

Теперь на сельхозземлях, которые являются частью имущества КФХ, разрешено строить жилые дома с определенными ограничениями: не более одного дома до трех этажей на одном участке, площадь его не должна превышать 500 квадратных метров, а застраивать таким образом можно не более 0,25 процента от площади участка. Кроме того, строительство разрешается не повсеместно. В каких муниципалитетах фермеры смогут возводить дома, а в каких нет, определят власти субъектов.

Главная цель этих поправок — подстегнуть развитие КФХ и сельских территорий в России. Сегодня на долю фермеров в России приходится около 14 процентов объема всей сельхозпродукции, в том числе более 20 процентов овощей и около 30 процентов зерновых. По мнению разработчиков документа, если рядом с полями и фермами начнут строиться дома, к ним неизбежно потянутся дороги, линии электропередач, газопроводы, понадобится социальная инфраструктура. А значит, появится шанс замедлить переезд жителей сел и деревень в города.

Эксперты относятся к этой инициативе по-разному, хотя в целом считают ее необходимой и правильной. Как отметил в беседе с корреспондентом «РГ» президент Ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов Псковской области «Псковский фермер» Александр Конашенков, разрешить фермерам строиться рядом со своими хозяйствами следовало еще лет двадцать-тридцать назад, когда идеями фермерства были увлечены очень многие. Правда, власти региона пока не определились, в каких муниципалитетах это будет разрешено.

Читайте также  Играем только безопасно: требования к эксплуатации и содержанию оборудования на детских площадках нуждаются в доработке

В Ленинградской области все наоборот: депутаты регионального ЗакСа высказались против строительства домов на сельхозземлях. Аргументом в пользу запрета стало нежелание плодить незаконных «лендлордов». Законодатели опасаются, что предприимчивые граждане примутся скупать землю, делить ее на небольшие участки и продавать. Покупатели при этом окажутся в патовом положении: чтобы зарегистрировать свое имущество, им придется доказать, что они — фермеры. Особенно это относится к участкам, расположенным поблизости от Санкт-Петербурга.

— Здесь очень много лазеек, особенно у тех, кто имеет большое количество скупленной земли, и это не десятки, а тысячи гектаров, — пояснил депутат Заксобрания Василий Рыжков. — Эти предприниматели смогут переводить земли по одному гектару и затем продавать. Поэтому с учетом мнений администраций районов, комитета по АПК, КУГИ, всех руководителей сельхозпредприятий приняли решение ограничить такую возможность. В дальнейшем мы готовы с администрациями районов и поселений индивидуально обсуждать запросы тех потенциальных и реальных фермеров, которые сегодня готовы работать и развиваться, разрешать строительство в тех поселениях, которые будут готовы к этому. Ведь речь идет о затратах муниципалитетов на инфраструктуру. Мы не хотим сделать фермерам хуже.

Но важно не только давать возможность крестьянам строить жилье. Здесь нужны системные меры, которые сделали бы фермерство привлекательным занятием для жителей села. Пока наблюдается обратная ситуация. По данным исследований российской аграрной науки, сегодня в стране насчитывается чуть больше 200 тысяч КФХ, а фактически работающих — еще меньше. В Псковской области не используется от 70 до 80 процентов сельскохозяйственных земель. Те же самые проблемы существуют и в Ленинградской области. По словам вице-губернатора региона Олега Малашенко, здесь насчитывается 3100 зарегистрированных фермеров, из которых реально работают 728. При этом область располагает 616 тысячами гектаров сельхозземель, из которых по назначению используется не более трети.

Читайте также  Марат Хуснуллин призвал регионы активнее осваивать средства по развитию инфраструктуры

— По-настоящему работающих фермеров у нас человек двести, — подчеркивает Александр Конашенков. — И далеко не каждый из них способен построить дом на своем участке. Скорее, это способны сделать жулики, которые скупают землю и теперь стремятся продать ее повыгоднее. Впрочем, у нас многие бывшие сельскохозяйственные земли легально отданы под дачное строительство, но фактически продажа их у нас остановилась. Земля никому не нужна. В нашем Гдовском районе сотни таких участков, которые никак не могут продать — у потенциальных покупателей не хватает денег. Постройка даже небольшого дома площадью в 80-100 квадратных метров с дровяным котлом обойдется примерно в три миллиона рублей. Мало кому из сельских жителей такие расходы по силам.

По словам эксперта, за истекшие десятилетия в фермерстве разочаровались многие былые энтузиасты. Сегодня сельскохозяйственный труд считается наименее престижным. Чтобы изменить это мнение, государству необходимо вкладываться в сельскую инфраструктуру так же, как оно вкладывается сегодня в развитие Арктики. Например, расчищать участки земли до сотни гектаров, строить на них животноводческие или растениеводческие фермы, которые затем на конкурсной основе передавать в аренду наиболее рачительным хозяевам — сначала лет на 10, а затем, если дело пошло, дать возможность арендатору ее выкупить, а то и отдать бесплатно. Например, это может быть семейная мини-ферма на 25-50 дойных коров, для которой уже закуплены племенной скот, вся необходимая техника и оборудование.

Кроме того, многие действующие фермерские хозяйства работают на земле, которая не принадлежит им ни по праву собственности, ни в виде долгосрочной аренды. Поэтому государству имеет смысл взять на себя все расходы по оформлению земельных участков в собственность КФХ или по передаче их в аренду на срок до 49 лет.

Читайте также  На загородном рынке Подмосковья образовался дефицит элитного жилья

Еще одна проблема — сбыт фермерской продукции. Мелким аграриям крайне сложно пробиться в существующие торговые сети, поскольку те заинтересованы в постоянных, объемных и ритмичных поставках продукции крупных предприятий, которая могла бы храниться долго, пусть даже в ущерб качеству. Фермерские продукты намного качественнее, и крупные производители сельхозпродукции видят в них нежелательных конкурентов. По мнению Александра Конашенкова, необходимо возрождать в районных и областных центрах небольшие рынки и максимально облегчить для фермеров торговлю на них — при условии контроля качества продаваемых там продуктов. Только в этом случае появятся желающие уезжать из городов, чтобы вернуться к труду на земле.